本報記者 陳瀟

    11月份，房地產行業債券融資規模延續回升態勢。12月17日，中指研究院最新發布的數據顯示，2025年11月份房地產行業債券融資總額為620.4億元，同比增長28.5%，相比今年10月份，融資規模環比保持增長，顯示行業融資環境持續改善。

    從年內整體表現看，2025年1月份至11月份房地產企業債券融資總額為5502.8億元，同比增長10.5%，同比增幅相比前10個月進一步擴大。有業內人士認為，融資規?；厣钦咧С?、融資工具完善與市場預期修復共同作用的結果。

    多重因素推動融資規模擴大

    從結構上看，11月份，房地產行業融資呈現出“多渠道并進”特征。信用債、ABS（資產證券化產品）與海外債同步發力，為融資規模增長提供支撐。

    其中，11月份信用債融資規模為262.2億元，占比42.3%，仍占據“半壁江山”規模；ABS融資規模增長較快，同比增長36%，為294億元，占比提升至47.4%；海外債融資規模為64.2億元，占比10.3%，優質房企海外融資渠道逐步打開。

    ABS融資的明顯增長，是11月份融資結構變化中的一大亮點。數據顯示，當月類REITs產品占ABS發行規模的51.7%，CMBS/CMBN占比為24.5%，保障房、供應鏈ABS占比亦均超過10%。

    例如，11月28日，中國建筑第八工程局有限公司（簡稱中建八局）成功發行“華泰—上海中建廣場持有型不動產資產支持專項計劃”，發行規模12.46億元，為中建體系發行的首單持有型不動產ABS產品。

    “持有型不動產ABS持續擴容，為房地產企業發展經營性業務、構建房地產發展新模式創造了良好的條件。”中指研究院企業研究總監劉水向《證券日報》記者表示。

    上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向《證券日報》記者表示，持有型不動產ABS的擴容，一方面為房企盤活存量資產提供了有效路徑，另一方面也有助于引導行業資金結構從“開發型融資”向“運營型融資”轉變，為房地產發展新模式提供金融支撐。

    值得一提的是，近期，中國證監會發布《關于推出商業不動產投資信托基金（REITs）試點的公告》并向社會公開征求意見。這標志著境內商業不動產REITs試點正式啟動，REITs市場有望迎來新一輪擴容。

    中泰證券測算，商業不動產REITs潛在盤活空間在8000億元至15000億元。從長期看，公募REITs是盤活商業地產存量，打通融投管退全鏈條的重要方式。在業界看來，這些政策的推出，有望支持房企加快從以新房銷售為主向物業運營商轉型。

    融資成本保持低位

    在融資規模擴大的同時，行業融資成本整體仍處低位。中指研究院數據顯示，11月份房地產行業債券融資平均利率為2.66%，同比下降0.07個百分點。其中，信用債平均利率為2.23%，海外債平均利率為2.97%。

    “從期限結構看，11月份信用債發行期限較長，以1年到3年期和3年以上債券為主，平均發行年限為3.56年。”劉水表示。

    “融資規?；厣⑽窗殡S成本明顯上行，反映出當前資金環境對優質項目和主體保持支持態度。”嚴躍進表示，這有助于企業優化債務期限結構，緩解短期資金壓力。

    從企業層面看，頭部房企大多保持一定融資規模。例如，11月份，招商局蛇口工業區控股股份有限公司發行債券規模達50.4億元，利率僅為1.77%；保利發展控股集團股份有限公司、中交房地產集團有限公司等企業融資規模亦位居前列。此外，部分混合所有制企業成功發行中長期信用債。

    海外債券發行方面，今年以來也逐步“破冰”。11月13日，華潤置地有限公司在香港發行43億元人民幣及3億美元的雙幣種綠色債券，帶動海外債發行規模增加。

    業內人士普遍認為，11月份房地產行業債券融資的回暖，釋放出行業融資環境邊際改善的積極信號。整體來看，融資規模同比增長、融資成本維持低位、融資渠道逐步多元，顯示房地產行業合理融資需求持續得到滿足。

    嚴躍進表示，信用債、ABS乃至公募REITs等多層次金融工具，有助于優質房企和優質資產獲得更多樣化以及可持續的資金來源，推動行業融資結構持續優化，進而為房地產行業平穩運行和發展新模式的構建提供重要支撐。

（編輯 上官夢露）