“目前房地產行業面臨整體缺乏流動性，‘高杠桿、高負債’的經營發展模式亟需改變等問題。近期，國家陸續出臺多項政策措施支持房地產市場平穩健康發展，促進房地產行業信用修復、穩定市場預期，不動產私募投資基金試點是其中一項重要舉措。”證券會市場監管二部主任王建平2月24日在第五屆全球財富管理論壇上表示。此次論壇由《財經》雜志、財經智庫主辦。

    2月20日，證監會宣布，證監會啟動了不動產私募投資基金試點工作。證監會指導基金業協會在私募股權投資基金框架下，新設“不動產私募投資基金”類別，并采取差異化的監管政策。此次試點工作按照試點先行、穩妥推進的原則，符合一定條件的私募股權投資基金管理人可以按照試點要求募集設立不動產私募投資基金，進行不動產投資試點。王建平在會上對這一試點進行了深入解讀。

    試點的六個特點

    王建平介紹，此次試點具備6個特點：

    一是精準施策，增設不動產私募投資基金類別。通過創新性增設“不動產私募投資基金”類別，與單純的股權投資進行區分，采取針對性的監管政策及配套規則，適當給予如放松股債比限制等政策便利，可以更好地發揮私募基金在支持不動產市場平穩健康發展方面的積極作用，也可以更好地豐富私募基金產品類型，滿足多元化資產配置需求。

    與此同時，堅持“兩條腿走路”，對于不能或者不愿參與試點的不動產類私募基金，其管理人仍可按照既有政策繼續備案，但是不享受試點政策便利，也不單列在不動產私募投資基金〞類別下。

    二是拓寬投資范圍，精準服務實體經濟。此次不動產私募投資基金試點的投資范圍有所拓寬，具體包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業經營用房（寫字樓、商場、酒店）、基礎設施項目等三類。

    其中，特定居住用房方面，為兼顧規范與發展，服務“保交樓”工作，存量商品住宅限定為已取得五證（國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、預售許可證），已經部分實現銷售或者主體建設工程已開工的存量商品住宅項目，包括普通住宅、公寓等。同時，為支持“保民生”工作，對保障性住房和市場化租賃住房的要求進行了適當降低，保障性住房（包括公租房、保障性租賃住房、共有產權住房等）僅要求取得一證（國有土地使用證），市場化租賃住房僅要求取得兩證（國有土地使用證、建設用地規劃許可證）。

    基礎設施項目方面，對可投資的范圍作了明確，在支持不動產私募投資基金投資產業園區等傳統基礎設施的基礎上，將5G、IDC（互聯網數據中心）、新能源風電光優等新型基礎設施建設項目也納入考慮，更好地適應新時代基礎設施融資需求。

    第三，穩妥起步，發揮專業機構優勢。為穩妥推進試點，充分發揮頭部管理人示范效應，從管理人實繳資本、不動產投資管理規模與經驗、專業人員、合法合規等方面提出正面要求，同時為嚴控自融等傳導性風險，明確限制主要出資人及實際控制人為房地產開發企業及其關聯方的管理人參與試點。

    具體而言，根據不同投資者結構，設置了差異化安排，對于試點基金產品投資者均為機構投資者的，要求管理人在管不動產投資本金不低于30億元人民幣，或自管理人登記以來累計管理不動產投資本金不低于60億元人民幣；對于試點基金產品投資者中有自然人投資者的，要求管理人在管不動產投資本金不低于50億元人民幣，或自管理人登記以來累計管理不動產投資本金不低于100億元人民幣。

    第四，隔離信用風險，提供政策便利?？紤]到實踐中私募基金多采用股債結合的夾層方式投資不動產項目，為了更好地適應不動產私募投資基金投資策略和商業邏輯，對符合要求的基金向被投企業投資的股債比作了一定調整，放松杠桿限制，以便試點基金采用更靈活的方式進行投資。同時需要注意，試點基金產品應對底層資產實現控制，并實現與原始權益人的主體信用風險隔離。

    第五，提高門檻要求，引入適格投資者?？紤]到不動產私募投資基金的規模較大、權益持有時間較長，投資者和管理人都需要有更高的風險識別能力和承擔能力，對不動產私募投資基金在門檻方面作了更高的要求。比如，要求不動產私募投資基金首輪實繳規模不低于3000萬元，投資者首輪實繳出資不低于1000萬元等。

    從實際來看，不動產私募投資基金的產品收益特征和長期機構資金的配置需求較為契合，我們考慮試點產品主要引入包括QFLP等外資在內的機構資金。近期，也在積極會同有關部門研究拓寬OFLP等機構資金投資私募基金的渠道。同時，為滿足超高凈值自然人投資者的資產配置需求，也允許部分自然人投資者投資不動產私募投資基金，但其出資比例和基金投資方式會受到一定限制。

    六是加強風險防控，平穩推進試點。為了規范不動產私募投資基金投資遠作，加強風險防控，促進試點工作穩妥推進，我們在基金托管、基金合同必備條款、關聯交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風險揭示、基金備案、信息披露和報送等方面提出了一系列規范要求。同時，我們將做好事中事后監管監測，確保試點工作平穩推進。

    四項積極作用

    王建平表示，不動產私募投資基金具備四項積極作用：

    一是滿足不動產領域合理融資需求，共同推動房地產業向新發展模式平穩過渡。不動產私募投資基金可通過滿足不動產領域合理融資需求，投資存量住宅，助力做好“保交樓”“保民生”工作。同時，不動產私募投資基金可在發揮專業化優勢的基礎上，與信貨、債券及其他股權融資等金融工具形成合力，多箭齊發，共同推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

    二是豐富資產配置選擇，推動引入機構投資者和長期資金。在產品需求端，國內機構投資者資金儲備豐富、運營管理專業，多元化資產配置需求較大；在產品供給端，既有股權投資屬性，又能實現較為穩定的期間收益的金融產品也是短板。

    不動產私募投資基金規模較大、期限較長，能夠通過長期穩定的期間收益或者項目增值退出等方式獲取回報，可以豐富投資者資產配置選擇，在現有權益、債券產品基礎上，增加新的可投資品種，滿足機構投資者和長期資金的資產配置需求。

    三是盤活經營性不動產，緩解房地產市場流動性風險。不動產私募投資基金可以引導權益資金投資經營性不動產，激活經營性不動產的流動性，增強房地產企業“資本金”，修復資產負債表，緩解負債壓力，提振市場信心。

    四是實現優質資產與房地產企業風險隔離。不動產私募投資基金可通過將目標資產從原始權益人處獨立收購并實現控制運營，利用私募基金的財產獨立性和風險隔離優勢，實現目標資產的有效剝離，從而成為獨立運營的主體。通過這種方式，可以為存量地產注入增量資金，并與原始權益人的資產負債表隔離，有效盤活可經營的優質資產，幫助企業紓困。