小費阿姨：小鐘老師，最近我常聽到與REITs有關的新聞，感覺是一個不錯的投資方式，我們普通投資者可以認購嗎？

    小鐘老師：REITs在國際資本市場已經有60多年的發展歷史，是一個相對成熟的金融產品，但在國內資本市場來說還是一個新生事物，我也很高興與您共同探討。

    首先，普通投資者是可以認購公募REITs的。早在2020年4月，中國證監會與國家發改委就已聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，這就標志著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。

    小費阿姨：我聽新聞說公募REITs的發售方式很像企業IPO，那么這個公募REITs與股票究竟有何不同呢？

    小鐘老師：根據《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》規定，公募REITs的發售應通過向網下投資者詢價的方式來確定基金份額認購價格，基金管理人或其聘請的財務顧問受委托辦理基礎設施基金份額發售的路演推介、詢價、定價、配售等相關業務活動，公眾投資者以詢價確定的認購價格參與認購，所以說公募REITs的發售過程與咱們所熟知的首次公開發行股票是有一定相似性的。

    接下來，我們來看公募REITs與股票的區別。說到這里，我想先考考您股票的主要收益來源。

    小費阿姨：這個我了解，股票的收益主要來源于股息和買賣價差嘛。

    小鐘老師：您說的沒錯，公募REITs的收益來源也主要分為兩部分，一是公募REITs底層資產的經營收益和資產的增值收益，比如說募集資金投資一處產業園區，該園區收取的租金、物業費等經營收益將作為分紅分配給投資者，若該園區升值，則增值部分也會計入基金的資產中。二是二級市場溢價，如果所持有的公募REITs在二級市場價格上漲，也會為投資者帶來收益。

    了解了公募REITs的收益來源后，我們再來看看它與股票的主要區別。公募REITs與股票相比，一是具有較高的分紅比例。根據《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，基礎設施基金應當將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現金形式分配給投資者，所以公募REITs的收益分配較股票更加穩定。二是公募REITs所投資的底層資產通常為運營穩定的基礎設施，價值波動相對較小，對現金流的預期也相對較明確。

    小費阿姨：看來這公募REITs的收益較股票還是更穩定的。那么我們普通投資者可以通過哪些方式認購公募REITs呢？

    小鐘老師：募集期內，公眾投資者可以通過場內證券經營機構或基金管理人及其委托的場外基金銷售機構認購基金份額。若參與場內認購，投資者應持有中國結算上海、深圳人民幣普通股票賬戶或封閉式基金賬戶。若參與場外認購，應持有中國結算開放式基金賬戶。這里還有一點需要注意，投資者使用場內證券賬戶認購的基金份額，可以直接參與交易所場內交易，若使用場外基金賬戶認購，應先轉托管至場內證券經營機構后，再參與交易所場內交易。

    小費阿姨：小鐘老師，我還想再問一個收益方面的問題。您剛才提到公募REITs應將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現金形式分配給投資者，這里可供分配金額是指基礎設施項目的全部收益嗎？

    小鐘老師：我認為這樣理解并不準確。根據規定，可供分配金額是在凈利潤基礎上進行合理調整后的金額，相關計算調整項目至少包括基礎設施項目資產的公允價值變動損益、折舊與攤銷，同時應綜合考慮項目公司可持續發展、償債能力和經營現金流等因素。此外，公募REITs的收益分配在符合分配條件的情況下每年不得少于1次。

    小費阿姨：感謝您今天的介紹，加深了我對公募REITs的認識。

    小鐘老師：您客氣了。另外，借此機會也想提醒投資者朋友們，公募REITs所持底層資產雖較為優質，但仍存在一定的項目運營風險和基金價格波動風險。此外，公募REITs采用封閉式運作，運作期內不會開放申購與贖回，投資者朋友們應理性分析判斷，根據自身風險偏好與可配置資產期限做好相應投資安排。普通投資者朋友們在首次認購或者買入公募REITs前，應按照要求以電子或紙質形式簽署風險揭示書，并認真閱讀基金合同、招募說明書等。