2017年年底，即將從北京某高校碩士畢業(yè)的邱然乘五個小時的高鐵，回到曾經(jīng)求學過的武漢辦理落戶。拿到戶口本的第二天，她的父母開始為期一個月的武漢看房之旅。一個月后，邱然再次回到武漢，簽定了一份當?shù)囟址拷灰缀贤?/p>

    邱然是2017年10月11日《關于進一步放寬留漢大學畢業(yè)生落戶試行政策》政策后，第一批落戶的外地大學生。這個專項政策幾乎放開了大學生落戶的全部條件，要求最低學歷是全日制大專，碩士、博士不受年齡限制。

    據(jù)武漢市官方統(tǒng)計，落戶新政實施后，僅一個半月全市新增辦理落戶60960人，大學生5.5萬人，這一數(shù)字以每天超3000人的速度增長。而2017年全年，共吸引大學畢業(yè)生落戶13.96萬人，是2016年同期的6.35倍。盡管當?shù)卣⒉粯芬鈱⒋伺c樓市年底的翹尾行情聯(lián)系起來，但種種跡象表明，招徠人才的政策遏制住了市場的下滑。

    自2017年下半年開始，至少有10多個限購城市打響了吸引人才的戰(zhàn)役。在一位大型上市房企決策者看來，引入外來人口的政策可能并非只為支撐樓市乃至地方財政而設，但對增大未來樓市空間起到了至關重要的作用。選擇這種方式激活市場，實際上可以解決城市發(fā)展后勁的一系列等問題。

    相較于武漢、合肥等城市的曲線救國，直接放松限購標準的蘭州則顯得有些突兀。不過，從近幾次地方調(diào)控的進退方式來看，調(diào)控技術劃出了一條明顯的進化軌跡。

    落戶政策與樓市巧合

    事實上，武漢的人才流失已是老生常談的話題。坊間一直存在“孔雀東南飛”一說，即從武漢畢業(yè)的大學生，大部分去往東部沿海城市和珠三角就業(yè)。

    但似乎直到2017年，當?shù)夭耪业浇鉀Q這個問題的方案。

    2017年6月，武漢市開始放寬落戶條件，畢業(yè)3年內(nèi)憑畢業(yè)證和就業(yè)證即可落戶。10月，直接將3年期限取消。

    巧合的是，2017年的前10個月，武漢樓市開始逐漸降溫。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2017年武漢住房成交面積2040.42萬平方米，同比減少32.7%。再根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，武漢2017年11月新房價格環(huán)比10月份持平，與2016年同期相比，僅上漲0.1%。

    鏈家武漢公司在5月時，認為下行通道已然清晰，開始相應的戰(zhàn)略調(diào)整。據(jù)其統(tǒng)計，二手房客戶比從2017年初的5：1（即1套房源有5個意向客戶），降至2017年5月的3：1，10月達到2：1的低點。

    與此同時，2017年武漢土地市場持續(xù)火爆。武漢全年通過招拍掛成交的土地（不含工業(yè)用地）共172宗，多個遠郊地區(qū)誕生“地王”。17家千億房企，除了恒大（在毗鄰武漢的鄂州葛店拿下了一塊地王），其他都通過招拍掛在武漢公開市場拿地。中指院數(shù)據(jù)顯示，武漢2017年的土地出讓金達1524億元，居全國第四。

    另外，雖然“茶水費”在上個月被嚴厲整頓，22人因此被刑拘，但另一個變相加價的手段“裝修費”已然冒頭，經(jīng)濟觀察報在2018年1月走訪武漢武昌區(qū)、漢口區(qū)、青山區(qū)多個樓盤發(fā)現(xiàn)，20萬－30萬元的精裝修費已是常態(tài)。從官方公布的2017年推盤量來看，裝修樓盤占到6成以上。

    可見，在武漢新房成交量企穩(wěn)的同時，開發(fā)商同時受困于限價和土地爭奪的愈加激烈，接下來的投資和開工預期與此緊密相關。

    支撐開發(fā)商的是武漢新房居高不下的銷售率。中指院的監(jiān)測開盤數(shù)據(jù)顯示，2017年武漢開盤銷售率達91%，全年出現(xiàn)了200多次開盤即“日光”，均創(chuàng)歷史新高。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，武漢新房成交的企穩(wěn)和官方對預售證的管控有關系。

    新房、二手房價格“倒掛”也能證明對需求的抑制。據(jù)鏈家監(jiān)測，武漢2017年1月的全市掛牌均價為17209元／平方米，此后一路小幅上漲，到12月漲至19617元／平方米。2017年的6月－8月是“倒掛”最為嚴重的時期，例如武昌區(qū)南湖的毛坯二手房以2萬元／平方米的價格可以在3天內(nèi)脫手，而附近的新房開盤價僅在13000元／平方米左右。

    不過，壓抑的需求在2017年10月下旬開始得到釋放。一名中介人士稱，二手房市場在10月下旬就開始反應，成交活躍了起來。鏈家的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，武漢二手房成交套數(shù)在2017年10月份環(huán)比增長18%，到11月增長了22%。

    武昌區(qū)公安分局一名工作人員向經(jīng)濟觀察報介紹，單武昌區(qū)第一個月就新增了1萬多的落戶人數(shù)，其中約三成是為了購房。

    武漢在第四季度加大了新房推盤量，12月最后一周推盤量多達24個，12月成交量環(huán)比增長29%。同時“日光”頻現(xiàn)，例如12月25日開盤的融創(chuàng)觀瀾壹號1540套房源在開盤當天全部售罄。

    武漢樓市研究專家李國政認為，武漢是一個“跑量”的市場，隨著“百萬大學生計劃”，武漢市戶籍人口將大幅增加，人口紅利是吸引外來房企的最主要因素。

    2017年12月，武漢進一步加大對人才購房的支持，市房管局發(fā)布《武漢市房票（人才住房劵）使用管理辦法》，非武漢市戶籍個人憑房票可在武漢市范圍內(nèi)購買首套住房，使用房票所購住房取得不動產(chǎn)權證滿5年后方可上市交易。房票是指對達到相應標準的企業(yè)以及各類創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才，政府發(fā)放用于租購房屋的補貼憑證，發(fā)放標準由各主管部門根據(jù)行業(yè)管理實際情況另行制定。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，從實際情況看，類似房票本身是購房權的一個保障，這樣就可以回避是否要松綁限購等政策。同時也是一種福利的體現(xiàn)，通過購房和租房的時候使用此類房票，有助于真正讓人才滿足居住的問題。

    百萬大學生留漢工程

    房票政策和2017年10月的《關于進一步放寬留漢大學畢業(yè)生落戶試行政策》，都是配合“百萬大學生留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)工程”制定的。

    “百萬大學生留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)工程”在2017年的6月正式公布，官方將這個計劃的實施措施總結為“留漢九條”，除無門檻落戶外，還有每年建50萬平方米以上的人才公寓用于購買和租賃等政策，以確保在5年內(nèi)留住100萬大學生。

    近些年武漢每年應屆畢業(yè)生的數(shù)量在40萬左右，據(jù)武漢市人社局的數(shù)據(jù)，從2013年起，留在武漢的大學生一直在10萬－15萬人徘徊。“百萬大學生”的意思是，每年至少留住40萬的一半即20萬，5年就是100萬人。

    湖北省人力資源和社會保障廳的一名工作人員向經(jīng)濟觀察報透露，2016年底武漢市委的一次內(nèi)部會議上，湖北省委副書記、武漢市委書記陳一新提出了留住大學生的目標，春節(jié)過后的2017年2月，武漢市就與龍頭企業(yè)家座談，陳一新公開表示力爭5年內(nèi)將100萬大學生留在武漢。

    為了配合“九條”的落實，2017年的4月，武漢市成立“招才局”，陳東升、雷軍等16位知名企業(yè)家被聘為“招才顧問”和“招才大使”，招才局向市委市政府直接負責。

    招才局的工作人員由市委市政府向各部門協(xié)調(diào)抽調(diào)，共28人，包括房管局、科技局、人社局各相關單位，同時將全武漢現(xiàn)有的48項人才工作職能、55項人才政策、10億元左右的人才專項資金統(tǒng)一到招才局統(tǒng)籌。

    事實層面上，招才局的成立、“百萬大學生留漢工程”成為拉開限購的第一道口子。

    當然，政策的出臺伴隨著多種契機。上述湖北省人社廳的工作人員對經(jīng)濟觀察報說：“政策的出臺不是說一個因就對應一個果，不是說房價漲了我們就要吸引人才回來買房，這樣的思考太單一。”

    他認為，放寬落戶是大勢所趨，不僅是大學生回流，從2015年開始，政府就發(fā)現(xiàn)江浙一帶的湖北籍高新技術和技能人才，因外資企業(yè)的撤退，開始逐漸回到湖北。

    陳一新在2016年12月由中央全面深化改革領導小組辦公室專職副主任，調(diào)任湖北省委副書記，武漢市委書記，他此前的從政生涯都在浙江。而浙江一直是到湖北搶奪大學畢業(yè)生的主要力量。據(jù)上述省人社廳工作人員回憶，早在十幾年前，浙江省省委帶著800家當?shù)仄髽I(yè)在漢口國際會展中心召開宣揚會，聲勢浩大，給人社部門留下了很深的印象。湖北省的人才搶奪確實慢了幾步，2017年，湖北省人社廳才第一次帶隊去清華大學宣講。

    武漢市住房保障和房屋管理局的一名相關工作人員，也表達了同樣的觀點：“以前武漢市政府的觀念其實是順其自然，我們認為搞好經(jīng)濟自然他們就會回來，陳書記來了之后提出'刻意人為'，就是再也不能順其自然了。”

    人才即城市活力

    武漢并不是唯一通過為特定人才放松落戶和限購政策的城市，從2017年下半年至今，廣州、青島、廈門、西安、廊坊、天津、合肥、石家莊等18個城市出臺類似政策。

    1月9日，已經(jīng)實施多年購房獲取藍印戶口的天津市，宣布為符合天津發(fā)展需要的人才實行租房落戶政策。早在1月2日，天津市保稅區(qū)已經(jīng)出臺吸引人才的細則，對人才購房和租房補貼等優(yōu)惠，計劃到2020年，戶籍人口達到920萬，城鎮(zhèn)化率達到80%左右。

    日前，天津市還曾宣布2017年GDP大幅度縮水。對此，天津市政府給出的解釋是統(tǒng)計口徑的更改，即從原來按注冊地統(tǒng)計改為按實際產(chǎn)地統(tǒng)計。但實際上2017年1-11月份天津市公共財政收入、非稅收入等收入同比均呈現(xiàn)負增長。

    比如2017年天津房地產(chǎn)投資和土地出讓金均同比減少，天津市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2017年前11個月，天津房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降2.9%；中指院數(shù)據(jù)顯示，2017年天津市土地出讓金同比減少12%。

    據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，在目前已經(jīng)出臺相關放松限購政策的城市中，石家莊土地出讓金同比減少42%，蘇州減少36%，合肥減少35%，廈門減少14%，如果算上蘭州和天津，這些城市在全國70城土地出讓金減幅最大的10個城市中占據(jù)6個席位。

    在已經(jīng)發(fā)布吸引人才落戶的城市中，多數(shù)城市將人才與購房資格相掛鉤，比如南京與共產(chǎn)房購買資格掛鉤，而武漢和泰州則直接為人才發(fā)放房票，而長沙新政22條規(guī)定，只要在長沙工作具有專科以上學歷，首套房不受戶籍和社保限制。

    鄭州規(guī)定，只要工作在本地且具備全日制本科以上學歷、副高級以上職稱的外地人，購買首套房只審查學歷、職稱和教育、人社部門的認定證明，以及購房人的就業(yè)狀況，不再審核社保和個稅證明的交納期限。

    無論是為了吸引人才流入，還是為了緩解因樓市成交下滑導致的地方財政壓力，這些政策均直接或間接地為房地產(chǎn)市場帶來一定影響，尤其是將人才和購房資格掛鉤，使得大批被限購排除在市場之外的群體具備購房資格。

    “第一槍”成為眾矢之的

    武漢樓市在2017年末翹尾后，蘭州市打響了2018年明確松綁限購的第一槍。

    如果說武漢等地通過增加戶籍人口間接增加了具備購房資格的人口，那么蘭州就是直接放松了購房準入門檻。并且，相比武漢等城市由人社部門發(fā)布政策，蘭州政策則像以往放松調(diào)控時一樣，直接通過房屋管理部門發(fā)布，而更受關注。

    1月8日周一，經(jīng)濟觀察報記者來到蘭州城關區(qū)黃河北一個項目銷售中心，發(fā)現(xiàn)前來看房的人擠滿了狹小的空間，置業(yè)顧問們的介紹聲在其中此起彼伏，銷售經(jīng)理謝歡感嘆道：“以前周末也沒這么多人。”

    三天前，蘭州《關于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管有關工作的通知》首先取消了西固、九州、高坪等偏遠地區(qū)的限購政策，限購區(qū)域縮小至城關、安寧、七里河、高新區(qū)（不含榆中園區(qū)）、經(jīng)濟區(qū)等三區(qū)兩園區(qū)。

    其次，在仍實施限購的區(qū)域，蘭州本地戶籍以家庭為單位可購買兩套，非蘭州市戶籍可購買一套，取消三年社保或一年個稅限制。購房者自拿到不動產(chǎn)之日起，三年內(nèi)不得再次上市交易，這一條款要求寫入不動產(chǎn)證中。

    一位接近政府人士表示，蘭州有很多包括甘肅省內(nèi)其他市縣的外來人口，他們長期生活工作在蘭州，如果被剝脫購房資格是不公平的。當然在放松限購的同時，蘭州仍然保持在限價和限貸方面的高壓政策。

    除了在企事業(yè)單位和大型民營企業(yè)外，在蘭州工作的非本地戶籍大多沒有社保，三年社保或一年個稅政策將大批外地購房者排除在市場之外，“大部分都是打工的，即便有社保的，也很少有連續(xù)三年的。”上述接近政府人士說。

    蘭州限購政策始于2017年4月份。北京317限購政策出臺后，全國已經(jīng)掀起新一輪限購熱潮。而后在8月份再次升級。

    從9月份開始，蘭州樓市開始冷卻，成交面積、成交金額逐步下滑。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年前11個月銷售面積與2016年相比還有近30%差距，而成交金額差距是12.58%。

    房天下數(shù)據(jù)顯示，2017年蘭州市土地成交金為66.68億元，與2016年的124.89億元相比接近腰斬。上述接近政府人事坦言，本次放松限購主要原因就是財政壓力，“不光是土地出讓金，還有契稅等其他收入也都減少了。”

    其實，在12月中旬財政和稅收數(shù)據(jù)出來后，蘭州市政府就開始意識到原有限購政策對財政收入影響，在這不久之后，市政府主管官員召開相關會議正式確定了放松限購的思路，具體政策由房管局聯(lián)合不動產(chǎn)登記管理中心和物價局制定。

    據(jù)上述接近政府人士透露，限購松綁政策也獲得甘肅省住建廳主管領導的同意，方案制定出來后，蘭州市政府批準后正式對外發(fā)布。不過限購松綁政策出臺還發(fā)生小插曲，由于1月5號發(fā)布時正值蘭州市兩會召開，蘭州市房管局因此受到批評。

    自此，原計劃實施五年限購政策在不到4個月后出現(xiàn)了松動。

    調(diào)控的技術進階

    中國房地產(chǎn)市場調(diào)控啟幕于2004年，15年時間里累計經(jīng)歷數(shù)輪調(diào)控的松緊。這次18個城市出臺相應政策普遍被看做是第三輪放松的前奏，但與前兩次放松顯然不同的是，此次調(diào)控的差異化特征格外明顯。

    當樓市經(jīng)歷多次起伏之后，宏觀調(diào)控手段逐漸精細，經(jīng)常呈現(xiàn)“組合拳”。特別是2016年以930年新政為起點的一輪調(diào)控，全國22個主要熱點城市陸續(xù)出臺限資格、限售、限貸、限價、提供首付比例及按揭利率等“花樣”調(diào)控，熱點城市房價迅速凍結。

    “房住不炒”成為調(diào)控主旋律后，以317新政為起點，租售并舉、大力發(fā)展租賃住房，長租房、自持地、共產(chǎn)房等形態(tài)開始出現(xiàn)，并提出建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的長效機制，房地產(chǎn)稅也呼之欲出。

    本次18個城市出臺人才落戶、購房政策，與其說是變相放開限購，倒不如說是實施差別化調(diào)控、構建長效機制的一部分。對比2008年、2015年兩次放松限購不難發(fā)現(xiàn)，本次所謂的放松限購僅僅局限于擴大購房群體，而在限貸、限價、限售方面并沒有任何松動。

    使用最早的土地政策也在這一輪技術型調(diào)控中升級。北京、上海、深圳三城在2017年均掛牌了70年純自持用地，以保障租賃住房的供給，地塊爭奪中多出了很多新鮮的國企面孔。在2018年，二線城市的土拍“玩法”也要升級。武漢在2017年12月28日掛牌了兩宗土地，分別位于硚口和漢陽核心區(qū)域的土地，出讓條件包括限地價、限房價、競配建、限售價，競拍方式是熔斷后競無償代建再競規(guī)劃方案。