樓市限售政策再出江湖。蘇州5月11日晚間加碼調(diào)控政策，宣布在部分熱點(diǎn)區(qū)域?qū)嵤?-5年的限售，同時(shí)將房企土拍報(bào)價(jià)與預(yù)售條件掛鉤。值得關(guān)注的是，限售政策已經(jīng)數(shù)月未在地方調(diào)控政策中出現(xiàn)，這顯示出當(dāng)?shù)乜刂品康禺a(chǎn)熱度的決心。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期，個(gè)別市場(chǎng)火熱的城市未來(lái)不排除加碼調(diào)控的可能性，但保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展仍是主基調(diào)，一些城市此前出現(xiàn)成交量上漲的“小陽(yáng)春”現(xiàn)象，基本無(wú)入夏可能。

    雙端松動(dòng)引躁動(dòng)

    如果說2018年年底房企債券市場(chǎng)融資出現(xiàn)逐步放松跡象，2019年年初以來(lái)則是房企融資成本不斷下降。房企均抓緊難得的窗口期大舉融資。數(shù)據(jù)顯示，一季度40家典型上市房企融資總額2458億元，遠(yuǎn)超2017年和2018年同期，其中3月份單月融資額1024億元，為2017年11月以來(lái)新高。中國(guó)證券報(bào)記者了解到，主流房企境外融資成本均在6%-8%，境內(nèi)融資的公司債均在5%以內(nèi)，較2018年年底融資成本明顯下降。進(jìn)入4月，中國(guó)恒大和融創(chuàng)等企業(yè)均推出數(shù)百億規(guī)模的融資計(jì)劃。

    盡管多數(shù)融資用途是借新還舊，但多位房企人士表示，土地儲(chǔ)備是房企業(yè)績(jī)的基礎(chǔ)，一旦解決了債務(wù)和現(xiàn)金流壓力，房企總是會(huì)大舉拿地。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房企現(xiàn)階段的競(jìng)爭(zhēng)仍是規(guī)模決定一切，因此房企具有持續(xù)拿地的動(dòng)力，尤其是中小型房企，窗口期拿地反而更加激進(jìn)。

    個(gè)人購(gòu)房方面，中國(guó)證券報(bào)記者了解到，今年以來(lái)，房地產(chǎn)按揭貸款尤其是商業(yè)按揭貸款發(fā)放速度較去年有所加快。部分銀行如匯豐銀行等外資銀行對(duì)滿足一定條件的客戶提供更低的按揭利率。此外，部分信貸資金也有所放松。此前有某上市銀行信貸專員持續(xù)多次向記者推銷該行消費(fèi)貸產(chǎn)品，額度為30萬(wàn)元，年化利率約為6%。該專員對(duì)記者表示，一旦獲批，現(xiàn)金將直接打入賬戶。當(dāng)記者詢問該專員是否需要提供相應(yīng)消費(fèi)憑據(jù)時(shí)，該專員僅表示，建議留存?zhèn)洳槎菑?qiáng)調(diào)必須提供。記者了解到，在2017年，消費(fèi)貸年化利率一度超過7%，且申請(qǐng)者只能拿到消費(fèi)額度而并非現(xiàn)金。

    調(diào)控重回高密度

    近期房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)密度再度上升。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年4月以來(lái)，各地針對(duì)房地產(chǎn)出臺(tái)調(diào)控措施累計(jì)超過60次。而3月份全國(guó)各地僅發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策15次。

    從各地細(xì)則來(lái)看，4月上旬，合肥、廣州等地的政策主要聚焦于公積金的規(guī)范使用以及公告供地計(jì)劃，對(duì)市場(chǎng)尤其是購(gòu)房者的預(yù)期影響不大。而4月下旬以來(lái)，尤其是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部針對(duì)當(dāng)前部分房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市下達(dá)了預(yù)警提示后，部分城市調(diào)控力度陡然加大。其中，長(zhǎng)沙宣布從4月22日起，停止執(zhí)行對(duì)家庭第二套改善性住房的契稅優(yōu)惠政策，該舉動(dòng)被視為向炒房者發(fā)出明確信號(hào)。石家莊全市暫停公積金貸款，并對(duì)離婚一年內(nèi)的人士實(shí)施差別化信貸政策。“這些政策對(duì)市場(chǎng)的影響尤其是購(gòu)房者的預(yù)期影響很大。”一位長(zhǎng)沙房企人士表示。

    張大偉表示，最近房地產(chǎn)調(diào)控預(yù)期再次出現(xiàn)變化。雖然很多城市還在發(fā)布人才吸引政策，但針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策，在政治局會(huì)議再次重申房住不炒的背景下，調(diào)控收緊預(yù)期再起，對(duì)于購(gòu)房者將有明顯影響。另外，從多地政策來(lái)看，公積金政策收緊成為趨勢(shì)。

    “三穩(wěn)”仍是主基調(diào)

    針對(duì)此次蘇州調(diào)控，盡管蘇州市政府祭出了3-5年限售的重磅武器，但不少觀察人士指出，本次調(diào)控力度低于預(yù)期，比如并未實(shí)施提升首付比例的信貸措施等，僅僅是對(duì)特定區(qū)域的一二手房屋進(jìn)行限售。張大偉表示，這顯示出保持市場(chǎng)穩(wěn)定仍然是各地調(diào)控的主基調(diào)，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，2019年預(yù)計(jì)這一政策取向?qū)⒊掷m(xù)。

    一位保利投顧研究院人士預(yù)計(jì)，房企融資監(jiān)管可能再次趨緊，居民貸款端繼續(xù)放松的可能性及幅度可能減小。監(jiān)管層將持續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，“一城一策”貫徹實(shí)施、部分熱點(diǎn)城市政策收緊微調(diào)或?qū)⒊掷m(xù)。

    而在北京、上海等一線城市，盡管3月出現(xiàn)了成交量上漲的“小陽(yáng)春”現(xiàn)象。但記者走訪多個(gè)中介門店了解到，在目前嚴(yán)格限貸以及高昂的交易成本之下，周期性需求釋放后，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐步呈現(xiàn)平穩(wěn)狀態(tài)，“小陽(yáng)春”已基本無(wú)入夏可能。

    “以北京為例，一般每年兩會(huì)前后都有一波交易量的上漲，一部分是剛需進(jìn)場(chǎng)，一部分是特定需求例如學(xué)區(qū)房集中交易。但從今年情況看，交易量的上漲并不足以帶來(lái)成交價(jià)格的上漲，大多數(shù)交易都是降低掛牌價(jià)后成交。”北京某中介資深店長(zhǎng)對(duì)記者表示，“一旦過了5月適齡兒童登記入學(xué)的期限之后，市場(chǎng)就會(huì)進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)的階段，市場(chǎng)分化也就特別明顯。例如，現(xiàn)在一些小戶型學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格仍然比較堅(jiān)挺，但優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房之外的二手房普遍都有議價(jià)空間。”