在調控重壓下，標桿房企的銷售業績依然爆發，利潤上漲的企業達到了80%以上。截止到日前，已經有超過30家上市房企發布了2018年上半年的利潤及業績預告。

    7月31日，新城發展控股有限公司發布正面盈利預告，預期截至2018年6月30日止六個月，該集團歸屬于公司權益持有人的合并凈利潤將較2017年6月30日止六個月增長至少200%；7月31日，藍光發展發布的2018年半年度業績預增公告顯示，經公司財務部門初步測算，預計公司2018年半年度實現歸屬于上市公司股東的凈利潤為5.5億元到6.5億元，同比增加約94%至129%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤為5.3億元到6.3億元，同比增加約96%至133%。

    不過，值得注意的是，由于房地產采取預售制度，銷售收入反映到報表上具有一定滯后性，當前利潤上漲更多反映的是前期市場銷售情況。實際上，58安居客房產研究院首席分析師張波認為，2018年對于房企來說將是壓力較大的一年，2016年后不少房企選擇激進拿地，但在2018年國家嚴格調控不放松、房價上漲動力偏弱的背景下，企業的凈利潤率將受到直接影響。同時，高企的融資成本或將給很多房企帶來借款利息等財務費用明顯增長，同樣會影響到房企凈利潤水平。

    “好日子是要警惕的。”易居研究院研究總監嚴躍進認為。

    利潤上漲主因

    可以預見的是，房企利潤上漲將是今年頻發的中報中的一大亮點。

    新城控股副總裁歐陽捷告訴21世紀經濟報道記者，經公司財務部門初步測算，預計公司2018年半年度實現歸屬于上市公司股東的凈利潤為19.39億元到25.39億元，同比增加70%到120%。歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤為15.09億元到20.29億元，同比增加55%到105%。

    不過，歐陽捷也指出，本期凈利潤增長的主要原因是今年上半年公司房地產項目結算金額有較大幅度的增長，同時投資性房地產的公允價值變動收益較2017年上半年有所增長，這主要反映了2015-2016年的項目結算情況，與當前的市場調控關系不大。

    億翰智庫中國上市房企研究中心主任張化東分析，2018年中報利潤上漲主要就是結轉的原因。“因為房地產采用的是預售制度，賣房的時候開發商記預收賬款，而不是營業收入，通常要等大概一年半以后物業交房才能算營業收入，才能計入利潤。所以，利潤來源于前期銷售，也就意味著現在的情況只能代表一年多甚至兩年之前業績狀況。”

    “現在沒有房企賣現房，都是通過期房結轉，現在交付的都是至少一年半到兩年之前銷售的房子（即2016年末2017年初的時候銷售的房子），那時候房價已經漲起來了，但是用地是2015年底拿的地，而2015年的地價還沒有漲到這個地步，這樣算來低地價高房價，利潤自然就是高的。”張化東表示。

    嚴躍進認為，房企利潤普遍上漲一個很重要的因素是，部分低地價的三四線城市近年來出現房價暴漲，甚至會翻倍上漲，這對于盈利來說有很大的支撐作用。所以從這個角度看，當前部分房企趕上了這一波樓市周期，自然也賺到了很多利潤。

    整體而言，中報預告反映了行業整體趨勢。調控政策孕育了高周轉的房企運營模式，高周轉意味著規模化經營，銷售規模的擴大無疑會帶來利潤的增長。值得關注的是，市場分化正在加劇，市場集中度正在不斷提高。資源豐厚的龍頭企業可以滾雪球式地增長，吸附更多利潤。

    警惕好日子

    房企業績大漲會令不少人出現一種時間和感官上的錯覺，即調控高壓之下房價業績仍大漲。實際上，正是由于通常市場過熱政府才會調控，反映到數據上就是先好后壞，而調控的反應具有滯后性。換言之，很多房企的業績增長實際上是在調控前或調控初期實現的，而結算的時候可能是深度調控。因此，房企當前業績表現仍然非常不錯。

    那么，房企的好業績還會持續嗎？

    歐陽捷認為，可以預見的是，明年房企的利潤情況不會差。“從理論上說，2016-2017年房企拿了一些高價地，政府也開始限價，房企利潤空間被壓縮了，利潤率下降似乎是顯而易見的。但是，這僅僅是反映部分一二線城市特別是東部沿海地區一二線城市的特征，并不是所有二線城市特別是中西部二線城市的特征，更不是三四線城市的特征。如果房企固守在東部一二線城市，利潤率的明顯下降就很難避免。在2017年，很多中西部二線城市和三四線城市房價上漲明顯，有的上漲50%以上甚至更多，進軍中西部二線城市、下沉三四線城市的房企可以獲得比較好的項目，房價地價差相對較大，明年利潤率依然不會差。”

    不過，他認為房企業績增速分化明顯，利潤率水平分化也將趨于擴大。“2018年，一些三四線城市地價上漲過快，但房價已到高位，利潤空間有限，房企拿地趨于謹慎，更多轉向地價相對較低的城市，未來需要關注銷售業績，如果銷售業績好，利潤仍有空間。如果銷售不理想，利潤下降的可能性會比較大。至于后年，主要反映的是2017年至2018年的結算項目，利潤水平還有待觀察下半年的銷售情況。”

    張化東分析，未來房企利潤率會逐步收窄。這一方面是因為政策調控，另一方面是因為地價的上漲，但是利潤總額變動不定，如果銷售增長幅度快于利潤率的降幅或者地價下跌的話，利潤總額還是會增長的。

    “類似的好日子是要警惕的，應該說機會還有，關鍵要看哪些城市值得投資。總體上說，下半年資金面收緊，部分棚改紅利減少，這都要求地產商稍微小心一點，這樣才能防范經營中的風險出現。”嚴躍進認為。

    中原地產首席分析師張大偉認為，做大依然的當下房企的主流選擇。整體看，房企拼規模趨勢加劇。從2018年樓市下半年的趨勢看，30個大城市將開啟樓市調控嚴打模式，但對于房企而言，2018年繼續刷新歷史銷售紀錄基本接近定局。此外，樓市調控將對三四線城市造成極大壓力，中小企業銷售壓力無疑將加大。從企業之間的銷售數據看，有10家企業銷售業績漲幅超過50%，8家企業漲幅在40%-50%之間。整體市場分化的趨勢在2018年下半年有望更加明顯。