自2021年首批公募REITs獲批以來(lái)，公募REITs發(fā)展迅猛。首單央企倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施REITs——中銀中外運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱中銀中外運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT，基金代碼：508090）正式開啟募集，募集期為6月23日至6月24日。

    近年來(lái)，國(guó)家對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重視程度不斷加強(qiáng)，同時(shí)各地不斷大力提振消費(fèi)、多渠道促進(jìn)居民增收，在此背景下倉(cāng)儲(chǔ)物流租賃市場(chǎng)有望迎來(lái)需求修復(fù)。

    基金發(fā)售公告顯示，中銀中外運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT詢價(jià)工作已于6月16日完成，最終定價(jià)3.277元/份，將通過(guò)戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售、公眾發(fā)售相結(jié)合的方式進(jìn)行發(fā)售。按照認(rèn)購(gòu)價(jià)格3.277元/份和4億份的發(fā)售份額計(jì)算，若發(fā)售成功，預(yù)計(jì)募集資金總額為13.108億元（不含認(rèn)購(gòu)費(fèi)用和認(rèn)購(gòu)資金在募集期產(chǎn)生的利息）。

    中銀中外運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT首次發(fā)行擬投資的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)共6處，均為倉(cāng)儲(chǔ)物流類基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。從區(qū)位來(lái)看，產(chǎn)品首發(fā)資產(chǎn)聚焦于長(zhǎng)三角、京津冀、川渝地區(qū)的重要物流節(jié)點(diǎn)，深度嵌入長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶與京津冀協(xié)同發(fā)展區(qū)，區(qū)域物流需求強(qiáng)勁，有穩(wěn)定的客戶基礎(chǔ)和貨物流通量。在強(qiáng)大的地理網(wǎng)絡(luò)和品牌影響力等加持下，中銀中外運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT比較優(yōu)勢(shì)凸顯。

    據(jù)招募說(shuō)明書披露，中銀中外運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT的6處首發(fā)資產(chǎn)建筑面積合計(jì)30.54萬(wàn)平方米，可租賃面積合計(jì)29.97萬(wàn)平方米，已出租面積合計(jì)28.65萬(wàn)平方米，出租率達(dá)95.59%。其中，5處首發(fā)資產(chǎn)均由中國(guó)外運(yùn)全資及控股子公司整租，租約穩(wěn)定并已續(xù)簽五年租約至2032年和2033年，有效保障了資產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)。

    中銀中外運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT的發(fā)起人/原始權(quán)益人為中國(guó)外運(yùn)股份有限公司，基金管理人為中銀基金，專項(xiàng)計(jì)劃管理人為中銀基金全資子公司中銀資產(chǎn)管理有限公司，中國(guó)外運(yùn)旗下中外運(yùn)瑞達(dá)（上海）供應(yīng)鏈管理有限公司擔(dān)任運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)。

    作為招商局集團(tuán)第5個(gè)REITs產(chǎn)品，中銀中外運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT是中國(guó)外運(yùn)盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資，推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措。中國(guó)外運(yùn)是招商局集團(tuán)物流業(yè)務(wù)的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)平臺(tái)和統(tǒng)一品牌，是中國(guó)領(lǐng)先的綜合物流企業(yè)，擁有完善的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和豐富的物流資源和客戶資源。本次發(fā)行，中國(guó)外運(yùn)選取位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，同時(shí)也是中國(guó)外運(yùn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)作為首發(fā)資產(chǎn)，具備現(xiàn)金流穩(wěn)健、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)等特點(diǎn)。

    當(dāng)前，公募REITs市場(chǎng)資產(chǎn)創(chuàng)新百花齊放，資產(chǎn)類型不斷豐富，為投資者提供多元化選擇的同時(shí)，也持續(xù)為實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力。數(shù)據(jù)顯示，截至6月5日，我國(guó)REITs總市值首次站上2000億元，最新市值為2019.91億元，全市場(chǎng)REITs總數(shù)量達(dá)66只，這也意味著自2021年5月17日首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲批以來(lái)，我國(guó)REITs僅用四年時(shí)間規(guī)模就超2000億元，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模躍遷。（數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，截至2025年6月5日）

    當(dāng)然，公募REITs的快速發(fā)展也與監(jiān)管的支持和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向不斷深化有關(guān)，可以預(yù)見(jiàn)的是，公募REITs將繼續(xù)盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資，為服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展提供更有力的支持，這也為REITs參與方指明方向。未來(lái)，中銀基金將全力發(fā)揮REITs專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理實(shí)力，攜手機(jī)構(gòu)共同為助力中國(guó)公募REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展持續(xù)貢獻(xiàn)力量。

    風(fēng)險(xiǎn)提示：公募REITs采取封閉式運(yùn)作，不開通申購(gòu)贖回，只能在二級(jí)市場(chǎng)交易，存在流動(dòng)性不足的風(fēng)險(xiǎn)。本基金存在其他與公募基金相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，本基金在存續(xù)期內(nèi)主要投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券全部份額，以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益。因此，本基金與股票型基金、混合型基金和債券型基金等有不同的風(fēng)險(xiǎn)收益特征。一般市場(chǎng)情況下，本基金預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)期收益低于股票型基金，高于債券型基金和貨幣市場(chǎng)基金。本基金在投資運(yùn)作、交易等環(huán)節(jié)的主要風(fēng)險(xiǎn)包括與基礎(chǔ)設(shè)施基金相關(guān)的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素、與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)、與專項(xiàng)計(jì)劃管理相關(guān)的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素及其他相關(guān)的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素，詳見(jiàn)招募說(shuō)明書等法律文件。基金管理公司不保證本基金一定盈利，也不保證最低收益。投資者在投資基金之前，請(qǐng)仔細(xì)閱讀本基金的《基金合同》《招募說(shuō)明書》和《產(chǎn)品資料概要》等基金法律文件，充分認(rèn)識(shí)本基金的風(fēng)險(xiǎn)收益特征和產(chǎn)品特性，認(rèn)真考慮本基金存在的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素，根據(jù)自身的投資目的、投資期限、投資經(jīng)驗(yàn)、資產(chǎn)狀況等因素充分考慮自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，在了解產(chǎn)品情況及銷售適當(dāng)性意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，理性判斷并謹(jǐn)慎做出投資決策，獨(dú)立承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。本資料中觀點(diǎn)僅供參考，不構(gòu)成對(duì)于投資人的任何實(shí)質(zhì)性建議或承諾，也不作為任何法律文件。市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，投資須謹(jǐn)慎。證監(jiān)會(huì)對(duì)本基金募集的注冊(cè)，證券交易所同意基金份額上市，并不表明其對(duì)本基金的價(jià)值和收益做出實(shí)質(zhì)性判斷或保證，也不表明投資于本基金沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。投資者應(yīng)充分了解基礎(chǔ)設(shè)施基金投資風(fēng)險(xiǎn)及本風(fēng)險(xiǎn)揭示書所披露的風(fēng)險(xiǎn)因素，審慎作出投資決定。

    （CIS）