沉寂許久的土拍市場，終于在春天蘇醒。

    2月17日，北京新年首輪集中供地落下帷幕，除了一宗流拍地塊，本輪土拍共成交17宗地，總成交價(jià)480.23億元，約為去年集中供地總金額的四成。其中，一些熱門地塊遭到房企爭搶，最多有十家房企聯(lián)合體參拍同一地塊。

    華潤置地（01109.HK）、中海地產(chǎn)（00688.HK）、綠城中國（03900.HK）成為本次土拍的活躍選手，綠城接連拿下朝陽區(qū)、石景山區(qū)、亦莊新城共三宗地塊，華潤置地取得豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)兩宗地塊，中海地產(chǎn)同樣包攬兩宗地塊。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相較于去年后兩輪，北京2022年第一輪土拍明顯回暖，一方面因房企開年拿地、年內(nèi)就可以回款，所以企業(yè)大多積極參與；同時(shí)，去年北京樓市復(fù)蘇跡象明顯，本次推出的土地普遍位置不錯(cuò)，因此引來房企爭搶。

    不過，市場熱度依然不及去年首輪，反映出土地市場還未完全走出低溫漩渦。多位業(yè)內(nèi)人士稱，當(dāng)下部分城市土地市場有所恢復(fù)，但因房企資金壓力較大，拿地較為理性，預(yù)計(jì)2022年首批次土地市場將穩(wěn)定在一定幅度。

    熱門地塊出現(xiàn)舉牌“爭議”

    趕在虎年開端，北京率先完成了首輪供地，兩日內(nèi)共收金480.2億元。

    與去年流拍頻現(xiàn)不同，北京新年賣地計(jì)劃彼一推出，便吸引了大量房企關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示，2022年北京第一批集中供地出讓18宗涉宅用地，總起始價(jià)約491.8億元，截至16日下午3點(diǎn)報(bào)名結(jié)束，共有50余家房企主體參與競爭。

    最熱門的昌平中關(guān)村生命科學(xué)園地塊，成為本次土拍的高熱地塊，共有10家房企主體報(bào)名。此外，朝陽崔各莊鄉(xiāng)地塊有8家房企主體報(bào)名，朝陽王四營鄉(xiāng)、大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)、豐臺(tái)玉泉營紀(jì)家廟地塊等，均獲得4家以上房企主體報(bào)名。

    在17日的線下競拍中，昌平中關(guān)村生命科學(xué)園地塊，不僅引來房企扎堆競拍，還因現(xiàn)場競爭激烈，出現(xiàn)了舉牌“爭議”小插曲。

    下午開拍時(shí)，建發(fā)、中海、綠城、華潤、越秀、大悅城、保利+金地+建工等十家房企及房企聯(lián)合體現(xiàn)身，開始線下舉牌競價(jià)。按規(guī)定，如果達(dá)到27.715億地價(jià)上限，將轉(zhuǎn)為競現(xiàn)房銷售，若達(dá)到全部居住建筑規(guī)模，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場搖號(hào)。

    華潤率先出手后，短短幾分鐘便達(dá)到地價(jià)上限，中交、建發(fā)、綠地等房企均積極舉牌。但是，在達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，出現(xiàn)同時(shí)舉牌的情況，主持人判定最后舉牌企業(yè)為建發(fā)，但遭到綠城和中交的質(zhì)疑。膠著近一小時(shí)后，判定為建發(fā)。

    在隨后的競現(xiàn)房銷售環(huán)節(jié)，卻意外沒有企業(yè)喊價(jià)，最終由建發(fā)拿下這宗“明星地塊”。據(jù)悉，該地塊周邊軌道交通、商業(yè)、教育等配套等較為齊全，按規(guī)定，該地塊需須配建3500平方米“保障性租賃住房”，銷售指導(dǎo)價(jià)6.2萬/平方米。

    熱度同樣較高的還有朝陽崔各莊地塊，該地塊起拍價(jià)37.8億，需配建4400平方米保障性租賃住房。開拍后，房企激烈爭奪，最終經(jīng)過55輪競拍，由綠城以43.47億地價(jià)上限取得，除了配建保障房，還有41000平方米現(xiàn)房銷售面積。

    值得注意的是，本次土拍中，房企以聯(lián)合體形式出現(xiàn)的情況大大減少。

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，企業(yè)選擇聯(lián)合拿地往往是出于分擔(dān)資金壓力和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，但由于去年多數(shù)房企資金鏈斷裂情況頻發(fā)，在一定程度上增加了企業(yè)選擇合作方式的擔(dān)憂；另一方面，北京土地出讓文件中明確規(guī)定“誰拿地、誰開發(fā)、誰售賣”，加之高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案壓身，利潤空間有限，因此企業(yè)開始多傾向于“單打獨(dú)斗”。

    值得關(guān)注的是，房企在舉牌時(shí)也較為謹(jǐn)慎，更加注重利潤空間。

    以朝陽區(qū)王四營地塊為例，該地塊由中海、金地+保利、北京城建、華潤等5家企業(yè)參加現(xiàn)場競價(jià)。實(shí)際出價(jià)時(shí)，只有中海及金地+保利聯(lián)合體輪番報(bào)價(jià)，最終由后者以42.4億元競得，溢價(jià)率8%，項(xiàng)目限售價(jià)格71000元/㎡。

    中指旗下“土地情報(bào)”表示，上述地塊最后一口報(bào)價(jià)時(shí)，主持人將競價(jià)幅度調(diào)整至1000萬元，仍沒有企業(yè)報(bào)價(jià)，可見土地出讓方和開發(fā)商之間的價(jià)格博弈十分微妙。

    大幅回暖仍然艱難

    與去年對比，北京2022年首輪供地表現(xiàn)穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大量流拍的現(xiàn)象。

    貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，中海、華潤、保利、城建、首開等企業(yè)參與熱情較高，這與穩(wěn)健型房企的資金狀況相對較好直接相關(guān)。年初獲取的地塊，有機(jī)會(huì)本年內(nèi)形成銷售儲(chǔ)備貨值，也成為房企關(guān)注本輪土拍的重要因素之一。

    盡管如此，當(dāng)下土地市場仍難言回暖，參與企業(yè)數(shù)量不如去年首輪，企業(yè)出價(jià)分化也非常明顯。

    “北京本輪的土拍情況，一定程度上映射了市場當(dāng)前局勢與發(fā)展走向。”關(guān)榮雪認(rèn)為，房企的資金現(xiàn)狀仍是土地市場投資動(dòng)作相對收斂的主要因素。

    此外，配建“保障性住房”和“競現(xiàn)房銷售”，是這次土拍的亮點(diǎn)。資料顯示，北京進(jìn)一步強(qiáng)化了現(xiàn)房銷售預(yù)期，有9宗地需要競現(xiàn)房銷售，比例較2021年第三批明顯增加。但在最終實(shí)際出讓時(shí)，只有一宗是通過競現(xiàn)房的方式成交。

    “企業(yè)資金壓力猶存，主要是由于現(xiàn)房建設(shè)周期相對較長，對房企資金周轉(zhuǎn)能力的考驗(yàn)較大。”關(guān)榮雪表示。

    放眼全國土地市場，1月份整體土拍同樣難言火熱。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，1月全國經(jīng)營性土地供應(yīng)總建筑面積為9485萬平方米，環(huán)比下降39%。

    從企業(yè)方面看，中指數(shù)據(jù)顯示，1月TOP100企業(yè)拿地總額837億元，拿地規(guī)模同比下降62.6%，綠城中國、華潤置地、濱江集團(tuán)2022年1月拿地金額位列前三。“受各類金融調(diào)控政策影響，房企資金承壓，拿地意愿和拿地能力降低。”

    進(jìn)入2月份，北京率先打了土拍頭陣，福州、徐州等地也紛紛公布今年第一批供地計(jì)劃。其中，福州推出了20宗土地，計(jì)劃于3月16日至3月17日公開出讓；合肥今年首輪集中供地?cái)M出讓32宗土地，拍賣起始時(shí)間為3月17日。

    為提升房企的拿地意愿，各地同樣在優(yōu)化出讓條件，比如下調(diào)保證金比例、減少配建和自持規(guī)模等。不過，土地市場回暖能否成為趨勢，仍然有待觀察。

    易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，近期，除個(gè)別城市土地市場回暖外，大部分城市土地市場仍偏冷。償債壓力下，部分房企無錢拿地，謹(jǐn)慎觀望的態(tài)度難以大幅扭轉(zhuǎn)，加之今年房企收購并購機(jī)會(huì)增加，2022年整體土地市場回暖的速度可能不會(huì)很快。

    以發(fā)布供地計(jì)劃的合肥為例，中指研究院稱，本次合肥土拍達(dá)到最高限價(jià)后，粗估樓地價(jià)差在5200元/平方米-9400元/平方米間。考慮到提升的開發(fā)商門檻和品質(zhì)要求，本次土拍所能剩余的利潤，會(huì)直接讓小體量房企望而卻步。